Calculadora de Financiamento
Simule financiamento de imóvel ou veículo: compare tabela SAC e Price, calcule parcelas, entrada e juros totais do financiamento.
O que é a Calculadora de Financiamento?
A calculadora de financiamento simula com precisão as parcelas de um financiamento imobiliário ou de veículos nos dois principais sistemas de amortização utilizados no Brasil: SAC (Sistema de Amortização Constante) e Price (Tabela Price ou Sistema Francês de Amortização).
O financiamento é a principal forma de aquisição de imóveis e veículos no Brasil. De acordo com a ABECIP, em 2024 foram financiados mais de R$ 250 bilhões em imóveis. Entender como funcionam os sistemas de amortização é essencial para tomar a melhor decisão financeira.
Sistema SAC vs. Sistema Price
No sistema SAC, a amortização (parte que reduz a dívida) é constante em todas as parcelas, enquanto os juros diminuem mês a mês. Resultado: parcelas decrescentes — a primeira parcela é a mais alta e a última a mais baixa. No sistema Price, todas as parcelas têm o mesmo valor (fixas), mas no início a maior parte vai para juros e no final para amortização.
| Característica | SAC | Price |
|---|---|---|
| Parcelas | Decrescentes | Fixas |
| Amortização | Constante | Crescente |
| Juros totais | Menores | Maiores |
| 1ª parcela | Mais alta | Mais baixa |
| Renda exigida | Maior | Menor |
Taxa de juros: nominal vs. efetiva
A taxa anunciada pelo banco é a taxa nominal. Porém, o custo real do financiamento é medido pelo CET (Custo Efetivo Total), que inclui: juros, seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração, avaliação do imóvel e registro. O CET pode ser 1 a 3 pontos percentuais acima da taxa nominal.
Taxas médias de financiamento imobiliário (2024)
| Banco | Taxa anual (aprox.) | Observação |
|---|---|---|
| Caixa Econômica | 8,99% a 9,99% | Menor taxa para servidores |
| Itaú | 9,50% a 10,99% | Descontos para correntistas |
| Bradesco | 9,50% a 10,49% | Condições especiais via portabilidade |
| Banco do Brasil | 9,39% a 10,99% | Condições especiais para funcionários |
| Santander | 9,99% a 11,49% | Pré-aprovação rápida |
Amortização extraordinária
Além das parcelas regulares, é possível fazer amortizações extraordinárias usando FGTS (a cada 2 anos), 13º salário ou recursos próprios. A amortização pode reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou o valor da parcela (mantendo o prazo). Reduzir o prazo é geralmente mais vantajoso, pois reduz os juros totais.
Como usar a Calculadora de Financiamento
- Valor do Imóvel ou Veículo: Informe o valor total do bem que deseja financiar. Para imóveis, os bancos geralmente financiam até 80% do valor de avaliação.
- Valor da Entrada: Informe quanto pretende dar de entrada. Para financiamento imobiliário, a entrada mínima é geralmente 20% do valor do imóvel. Para veículos, varia de 0% a 50% dependendo do banco.
- Taxa de Juros: Informe a taxa de juros mensal ou anual oferecida pelo banco. Lembre-se de verificar o CET (Custo Efetivo Total), que é a taxa real incluindo todos os encargos.
- Prazo: Informe o prazo em meses. Financiamento imobiliário pode chegar a 420 meses (35 anos). Veículos geralmente vão até 60 meses.
- Sistema de Amortização: Escolha entre SAC (parcelas decrescentes, menor custo total) ou Price (parcelas fixas, mais previsível).
Dica: como reduzir o custo do financiamento
- Dê a maior entrada possível — reduz juros totais significativamente
- Escolha o menor prazo que caiba no orçamento
- Compare o CET (não apenas a taxa de juros) entre bancos
- Use FGTS para amortizar a cada 2 anos
- Considere a portabilidade de crédito se encontrar taxa menor
Exemplos práticos
Exemplo 1: Financiamento imobiliário — R$ 400.000, entrada de R$ 80.000
Valor financiado: R$ 320.000. Taxa: 9,5% ao ano (0,76% ao mês). Prazo: 360 meses (30 anos).
SAC: 1ª parcela: R$ 3.320 | Última parcela: R$ 896 | Total pago: R$ 758.400 | Juros: R$ 438.400
Price: Parcela fixa: R$ 2.754 | Total pago: R$ 991.440 | Juros: R$ 671.440
Economia no SAC: R$ 233.040
Exemplo 2: Financiamento de veículo — R$ 60.000, entrada de R$ 15.000
Financiado: R$ 45.000. Taxa: 1,5% ao mês. Prazo: 48 meses (Price).
Parcela: R$ 1.337. Total pago: R$ 64.176. Juros: R$ 19.176 (42,6% do valor financiado).
Exemplo 3: Impacto da entrada no custo total
Imóvel de R$ 500.000, taxa 10% a.a., 360 meses (SAC):
| Entrada | Financiado | Total de juros | Economia |
|---|---|---|---|
| 20% (R$ 100k) | R$ 400.000 | R$ 580.000 | — |
| 30% (R$ 150k) | R$ 350.000 | R$ 507.500 | R$ 72.500 |
| 40% (R$ 200k) | R$ 300.000 | R$ 435.000 | R$ 145.000 |
Perguntas Frequentes
SAC ou Price: qual é melhor?
O SAC é geralmente mais econômico no total de juros pagos, pois amortiza a dívida mais rapidamente. Em um financiamento de R$ 300.000 em 30 anos, a diferença pode ultrapassar R$ 200.000. O Price, porém, exige renda menor para aprovação (parcela inicial menor) e oferece previsibilidade com parcelas fixas.
Posso usar FGTS no financiamento?
Sim, em financiamentos habitacionais pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação). O FGTS pode ser usado para: entrada (complemento), amortização do saldo devedor (a cada 2 anos), pagamento de até 80% das parcelas por 12 meses, ou quitação total. O imóvel deve ser residencial urbano e custar até o limite do SFH.
O que é a taxa CET?
A CET (Custo Efetivo Total) é a taxa real do financiamento, incluindo juros, seguros obrigatórios (morte/invalidez e danos físicos ao imóvel), taxa de administração, avaliação do imóvel e registro em cartório. A CET pode ser 1 a 3 pontos percentuais acima da taxa de juros nominal. Use sempre a CET para comparar propostas entre bancos.
Qual a renda mínima para financiar um imóvel?
A regra geral é que a parcela não pode comprometer mais de 30% da renda bruta familiar. Para uma parcela de R$ 3.000, a renda mínima seria R$ 10.000. Renda de cônjuge e comprovação de renda extra podem ser utilizadas para aumentar o limite.
Posso fazer portabilidade de financiamento?
Sim. A portabilidade de crédito permite transferir o financiamento para outro banco com taxa menor. O banco original tem 5 dias para cobrir a oferta. A portabilidade não tem custo para o consumidor (o novo banco arca com despesas), mas pode haver taxa de avaliação.
Compensa amortizar o financiamento antecipadamente?
Quase sempre sim, especialmente no início do financiamento, quando os juros são maiores. Existem duas opções: reduzir o prazo (mantendo a parcela) ou reduzir a parcela (mantendo o prazo). Reduzir o prazo é mais vantajoso financeiramente, pois economiza mais juros no longo prazo.
O que acontece se eu atrasar a parcela?
Há cobrança de multa (geralmente 2%), juros de mora (1% ao mês) e correção monetária. Após 3 parcelas atrasadas, o banco pode iniciar o processo de retomada do imóvel (alienação fiduciária). O nome pode ser negativado nos órgãos de proteção ao crédito.
Financiamento com FGTS tem taxa menor?
Sim, financiamentos pelo programa Minha Casa Minha Vida (para renda até R$ 8.000) e pelo SFH (imóveis até R$ 1,5 milhão) têm taxas subsidiadas. A Caixa Econômica oferece as menores taxas para imóveis dentro desses programas, podendo chegar a 4% ao ano para baixa renda.
Qual o prazo máximo de financiamento imobiliário?
O prazo máximo é de 420 meses (35 anos), oferecido pela maioria dos bancos. Porém, prazos mais longos resultam em juros totais muito maiores. Um financiamento de R$ 300.000: em 20 anos paga ~R$ 350.000 de juros; em 35 anos paga ~R$ 680.000 de juros.
Seguro habitacional é obrigatório?
Sim. O financiamento imobiliário exige dois seguros obrigatórios: MIP (Morte e Invalidez Permanente) — quita o saldo devedor em caso de falecimento; e DFI (Danos Físicos ao Imóvel) — cobre danos estruturais. O valor varia conforme idade e valor do imóvel, e é cobrado junto com a parcela.